Из-за чего вы переплачиваете сотни тысяч рублей по ипотеке — пять ошибок, которые мешают сэкономить

При досрочном погашении ипотеки заемщики часто совершают ошибки из-за распространенных заблуждений. Одни не понимают, как банк начисляет проценты при частичном возврате долга, другие годами копят крупную сумму и не вносят мелкие платежи. О том, как работает досрочное погашение на самом деле, Городским медиа рассказал руководитель отдела ипотеки Level Group Юлиан Овечкин.

Многие клиенты боятся делать переводы между плановыми датами списания, полагая, что банк заберет эти деньги в счет будущих процентов или вовсе оставит их без движения. По словам Овечкина, это не так.

Проценты по ипотеке рассчитываются ежедневно за фактический период пользования деньгами, поэтому понятие «сгоревших» средств — это иллюзия. Если внести деньги в дату обязательного платежа, весь излишек идет на уменьшение основного долга. Если в любой другой день — система сначала удерживает накопленные за этот период проценты, а остаток направляет на погашение долга.

«Разница заключается лишь в распределении суммы внутри месяца», — пояснил эксперт.

Он также подчеркнул, что наиболее эффективно пополнять счет сразу после списания регулярного платежа. Это позволяет сократить базу для начисления процентов со следующего дня.

Заемщики часто считают бессмысленным отправлять в счет ипотеки по паре тысяч рублей ежемесячно, предпочитая копить ради одного крупного перевода. По словам Овечкина, такая логика математически проигрышна.

Эксперт объяснил, что систематические небольшие платежи всегда выгоднее редких крупных сумм. Две-три тысячи рублей, внесенные сегодня, принесут больше экономии за 15–20 лет, чем двадцать тысяч через несколько месяцев.

«Не стоит ждать накопления солидной суммы — гасите долг любыми доступными остатками», — рекомендовал Овечкин.

Клиенты переводят свободные деньги на счет и ожидают увидеть в мобильном банке сниженную сумму к списанию в следующем месяце. Когда этого не происходит, наступает разочарование.

Эксперт предупредил, что простое зачисление средств на баланс не запускает автоматическое уменьшение платежа. Чтобы деньги сработали, нужно авторизоваться в личном кабинете или посетить офис и подать распоряжение. В нем обязательно указать параметр сокращения: либо уменьшение срока кредитования, либо снижение ежемесячного платежа.

«По умолчанию система ничего менять не будет», — пояснил Овечкин.

Экономическая целесообразность досрочного погашения меняется с годами. В первые годы — обычно 36–60 месяцев — львиную долю платежа составляют проценты, а не основной долг. Именно на этом отрезке каждое досрочное вложение дает максимальный эффект.

Овечкин пояснил, что одна тысяча рублей, внесенная сейчас, сэкономит две-три тысячи на итоговой переплате. Однако во второй половине срока, когда банк уже получил основную прибыль, выгода от досрочных взносов резко падает.

«На данном этапе свободные средства рациональнее разместить на банковском депозите», — считает эксперт.

Желание поскорее снять с себя статус должника заставляет людей направлять все доступные ресурсы на борьбу с ипотекой. Однако финансово это оправдано далеко не всегда.

По словам Овечкина, если доходность банковских вкладов превышает ставку по кредиту, стратегия накопления становится более выгодной. Например, при льготной ипотеке под 6–8% годовых разумно временно размещать избыток средств на накопительных счетах, пока ставки по ним выше.

«Так вы зарабатываете на разнице показателей и параллельно формируете финансовую „подушку безопасности“», — резюмировал Овечкин.