Найм против приватизации

В России в очередной раз продлена приватизация квартир. «Наиокончательнейший дедлайн» анонсировался на 1 марта 2010 года, но в январе Госдума в рекордные сроки сразу в трех чтениях приняла закон, откладывающий это событие еще на три года. Все, кто не успел или до последнего тянул с приватизацией, могут спокойно оформить квартиры в собственность. Только вот надо ли это делать всем без исключения?

Хочу – продам, хочу – сдам

Этот тезис лежит на поверхности – о нем чаще всего и вспоминают, когда речь заходит о том, приватизировать жилье или нет. Аргумент, безусловно, мощный: квартиру можно продать, подарить, сдать в аренду. Дорогостоящее имущество в собственности – это всегда приятно. Элементарный пример: в квартире живет престарелая бабушка, думающая о том, как передать имущество любимой внучке. Для приватизированной квартиры это просто: достаточно написать завещание, причем завещать собственник вправе любому – хоть родственнику, хоть не родственнику. Даже если завещания не будет вовсе, квартира все равно перейдет по наследству (правда, в этом случае уже тем лицам, которых определяет закон, то есть ближайшим родственникам наследодателя).

Теперь рассмотрим, что можно сделать с неприватизированной квартирой. Единственный способ передать ее той же внучке – заблаговременно зарегистрировать ее по месту жительства (прописать) на этой площади. Но тут коренится масса проблем. Во-первых, прописан человек может быть только по одному адресу – зарегистрировавшись в квартиру к бабушке, внучке придется сняться с регистрационного учета в том месте, где она фактически проживает. Во-вторых, наличие лишнего прописанного в квартире повышает квартплату. Либо бабушке придется раскошеливаться, либо внучке компенсировать. В-третьих, представим себе, что отношения бабушки и внучки расстроились. Снять человека с регистрационного учета помимо его воли если не невозможно, то очень затруднительно. А в случае с приватизированной квартирой разочаровавшейся бабушке достаточно просто составить новое завещание. В этом случае приватизированная квартира выигрывает у неприватизированного жилья.

Права нанимателя

Чтобы лишиться квартиры, наниматель должен очень постараться. «Существует исчерпывающий перечень случаев (ст. 83 Жилищного кодекса РФ), при которых наниматель может быть принудительно выселен из занимаемого неприватизированного жилья, – поясняет руководитель юридической службы «Ваша защита» Евгений Аминов. – При этом выселение возможно только через судебный процесс». По словам эксперта, могут быть выселены граждане, которые уже более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги. В этом случае им обязаны предоставить другое жилое помещение площадью не менее установленной законом для таких случаев. Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание с ними детей признано судом невозможным. Также наниматель подлежит выселению, если он использует жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей.

Одним словом, нормальный, адекватный человек, аккуратно платящий за квартиру и не размещающий в ней лесопилку, достаточно защищен законом – выселить его невозможно. С другой стороны, права собственника нельзя признать «железобетонными»: он также может быть выселен из своей квартиры – в случае той же неуплаты квартплаты и коммунальных платежей, обращения на жилое помещение взыскания по обязательствам (налоговые недоимки, административные штрафы, ипотека и прочее). Отличия от неприватизированной квартиры сугубо «технологические»: жилое помещение продается с публичных торгов, а собственнику выплачиваются вырученные от продажи средства за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

Таким образом, пока собственники защищены значительно лучше. Но совсем расслабляться им мы бы не советовали – есть основания полагать, что единственная причина, по которой неплательщиков из их числа выселяют менее активно, состоит в более сложной процедуре: публичные торги и так далее. Рано или поздно власти технологию освоят, и разница между неплательщиками разных категорий будет сведена к нулю.

Наехать – и отобрать

Сегодня в нашей стране проживает очень много людей, не способных постоять за себя. Это одинокие старики, алкоголики, умственно и физически неполноценные люди. Выселить таких из квартиры опытному мошеннику ничего не стоит. Прецедентов, когда у жителей, не способных себя защитить, отбирали квартиры, известно предостаточно. Хотя от подобных рисков не защищен никто, практика показывает, что большей опасности подвергаются все же владельцы приватизированных квартир. Отобрать государственную квартиру гораздо сложнее, чем сделать липовые доверенности и договоры для смены владельца приватизированной квартиры. В этом случае выигрывает неприватизированное жилье.

Капитальный ремонт – за счет хозяев жилья

Закон гласит, что бремя по содержанию собственности лежит на владельцах квартиры. В том числе им надлежит делать и капитальный ремонт домов. Пока жители городов не ощутили этого, что называется, на своей шкуре. Недавно построенным домам капитальный ремонт не нужен, а старые ремонтирует городская администрация. Все происходит за казенный счет, при этом различий между квартирами собственников и нанимателей не делается. Здравый смысл, однако, подсказывает, что вечно так продолжаться не будет: рано или поздно капремонт на собственников «повесят». И суммы будут нешуточные – такие, что жильцам придется брать кредиты в банках. Итог: с этой точки зрения неприватизированная квартира, однозначно, лучше – ее будет ремонтировать собственник, то есть государство.

Когда налоги станут рыночными

Известно, что собственник ежегодно в обязательном порядке должен уплачивать налоги на недвижимое имущество. С налогообложением недвижимости у нас существуют две важные особенности. Во-первых, эти налоги не платит огромная категория населения – пенсионеры (то есть льготных категорий масса, но эта – самая многочисленная). А во-вторых, налоги (для тех, кто их все-таки платит) существенно занижены. Точнее говоря, для исчисления налогов используются вполне мирные ставки в 0,1-2% в год, но рассчитываются они не от рыночной стоимости, а от оценки БТИ, которая на порядок ниже.

На сегодняшний день на рассмотрении Госдумы находится проект федерального закона, в соответствии с которым налог на недвижимость будет исчисляться исходя из рыночной стоимости жилого помещения. А это деньги немалые. С этой точки зрения неприватизированная квартира однозначно лучше, поскольку налогов тут нет в принципе.

Таким образом, нашлись аргументы как в пользу того, чтобы приватизировать квартиру, так и в защиту того, чтобы оставить ее в муниципальной собственности. Что лучше? Ответ на этот вопрос каждый дает себе сам. Но подойти к решению данного вопроса стоит внимательно и обдуманно, четко взвесить все «за» и «против» и понять, какие планы вы собираетесь строить в дальнейшем.