«Платить сверхпроценты невыгодно». Застройщик честно рассказал, почему новостройки сдают с задержкой

Застройщики продолжают сдвигать сроки сдачи домов. Покупатели от этого не в восторге, ведь девелоперы теперь освобождены от штрафов за то, что передают ключи от квартир позже обозначенных в договоре дат.

Генеральный директор «Атлас девелопмент» (Екатеринбург) Владимир Городенкер в своей колонке для портала E1.RU объяснил, почему затягивание сроков происходит намеренно, а также рассказал, чего ждать дальше от цен на квартиры.

Перенос сроков ввода объектов — один из сегодняшних трендов на рынке недвижимости, и он, конечно, негативный. Но почему это происходит?

Стройки финансируют банки, другого механизма просто нет. Ставка по проектному финансированию меняется и зависит от того, как наполняются эскроу-счета, а они наполняются очень плохо с учетом текущих продаж. Поэтому при окончании строительства девелоперы остаются должны банку.

Мы тоже один проект перенесли, но в рамках своих внутренних планов строительства, мы всегда берем запас от шести до девяти месяцев, чтобы гарантированно успеть сдать в срок, прописанный в договорах с дольщиками. В сегодняшних реалиях это особенно актуально.

Расскажу на примере. У нас был проект, после введения которого не хватало 700 миллионов рублей, чтобы погасить кредит в банке и проценты. Усредненная ставка на тот момент была 14%, а сразу после ввода ставка превращается в рыночную — это было 25%.

Приближался официальный срок сдачи, поэтому мы были вынуждены внутри своей группы эти деньги найти и заплатить. Будь запас времени, мы бы не вводили объект, а продолжали наполнять эскроу-счета, чтобы закрыть его без такого колоссального долга перед банком.

Есть и дополнительные проблемы, связанные с изменением законодательства в Свердловской области. До 2025 года мы как застройщики не платили налог на имущество за непроданные квартиры. На самом деле вообще никто никогда не платит налог на свой товар: ни металлурги, ни промышленники, ни те, кто производит товары народного потребления.

В нашем случае почему-то произошло так, что квартиры признали не товаром для продажи, а активом, за который мы должны платить 2% от их стоимости в виде налога на имущество.

Средняя статистика по Екатеринбургу сейчас такая: при вводе дома в эксплуатацию у застройщиков остаются непроданными около 40% квартир, которые отныне облагаются налогом. Соответственно, чем раньше ты теперь ввел объект, тем больше будет дополнительных расходов.

Также застройщики с этого года обязаны в течение полугода с момента ввода дома зарегистрировать в собственность все непроданные квартиры, а регистрация одной квартиры обходится в 44 тысячи рублей. Плюс после этого ты обязан платить управляющей компании за содержание жилья.

На примере нашей компании могу сказать, что на 2026 год на эти новые затраты мы заложили около 100 миллионов рублей: 85 миллионов из них — это налог, который раньше мы вообще не платили, еще 10 миллионов — на регистрационные действия, которыми раньше заниматься тоже было не нужно.

До этих правил мы и через год могли продать квартиру по договору долевого участия, а теперь обязаны ее зарегистрировать через шесть месяцев после ввода. В том году регистрация стоила 22 тысячи, то есть с 2 миллионов рублей в 2023 году эти расходы превратились в 100 миллионов.

На покупателя эта ситуация ровным счетом никак не влияет. Он всё равно покупает квартиру от застройщика, то есть уже зарегистрированная недвижимость не считается вторичной и попадает под льготные ипотечные программы.

Можно даже сказать, что человек экономит эти деньги, если не регистрирует квартиру сам. Но это только при покупке в доме, после ввода которого прошло полгода.

А у каждого застройщика, естественно, растут затраты. Это колоссальные издержки, которые продолжают расти и давят на себестоимость. Поэтому еще один предстоящий тренд рынка — однозначное увеличение стоимости продажи.

Это произойдет, когда уменьшится ключевая ставка, ипотека станет более доступна, а деньги, которые на текущий момент хранятся на депозитах у граждан, так или иначе выйдут в свободный рынок. По оценкам экспертов, эти деньги глобально пойдут в два направления — в сектор недвижимости и на биржу.

Эти деньги дадут возможность увеличить стоимость недвижимости, потому что мы вынуждены ее поднимать, иначе у нас просто не будет финансирования от банков, которое зависит от рентабельности проектов.

По факту финансовые модели 40% проектов в целом по России сегодня не удовлетворяют требования банков. И, как говорит вице-премьер Марат Хуснуллин, около 30% застройщиков вообще находятся в зоне риска банкротства, и это, наверное, правда.

Что это значит для покупателей? Если планируете покупать квартиру, делать это нужно сегодня. Дальше будет дороже.

Сейчас — самое выгодное время для покупки, даже при большой ипотечной ставке, потому что есть рассрочка от застройщиков и потом можно рефинансироваться. Как только начнет расти спрос, рассрочки отменят, а если взять даже дорогую ипотеку сейчас, за год вы переплатите не так существенно, как выиграете от нынешних цен.