Аномалии рынка недвижимости — 2026: ипотека рухнет еще больше, жилье подорожает на 57%

Российский рынок жилой недвижимости вошел в 2026 год в условиях тяжелейшего кризиса. Хотя само это слово чиновники и пытаются не употреблять, но всё и так очевидно. Даже министр строительства и ЖКХ Ирек Файзуллин признал: по итогам 2025 года объемы выдачи ипотеки в России рухнули на 21%. По его словам, сохранить рынок от более глубокого падения (хотя, казалось бы, куда еще глубже?!) удалось исключительно за счет льготных программ.

«Не надо забывать, что льготная ипотечная программа — практически единственная возможность граждан улучшить жилищные условия», — подчеркнул министр.

Однако в 2026 году условия, например, семейной ипотеки планируется существенно ужесточить: можно будет взять только один льготный кредит на одну семью. До этого обсуждались и другие меры (скажем, введение прогрессивной процентной ставки в зависимости от количества детей или привязка кредита к региону постоянной регистрации заемщика). Но пока что до этого не дошло.

Параллельно с ужесточением ипотечных условий власти отказываются от поддержки девелоперов. Минстрой подтвердил, что продление моратория на штрафы за перенос сроков ввода жилья не планируется. Так что с 2026 года дольщики снова смогут взыскивать неустойку за задержку сдачи домов.

На этом фоне масштабы переноса сроков уже выглядят рекордными. Согласно совместному исследованию компании «Яков и партнеры» и портала ЕРЗ.РФ, в 2026 году в России будет перенесен ввод 16,2 млн кв. м многоквартирного жилья — исторический максимум. Более того, авторы исследования ожидают, что общий объем ввода МКД в 2026 году сократится на 11%, до 41 млн кв. м, что станет одним из самых низких показателей за последние годы.

Несмотря на все ограничения, эксперты сходятся во мнении: цены на жилье продолжат расти. Подробности — в материале MSK1.RU.

Директор рынков России и СНГ компании в сфере недвижимости fam Properties Валерий Тумин прогнозирует в 2026 году рост цен на 57%, что будет немного выше ожидаемой инфляции.

«Главный драйвер — постепенное снижение ключевой ставки. Как только она опустится до 12–13%, часть средств с депозитов естественным образом перетечет в недвижимость», — говорит Тумин в беседе с MSK1.RU.

В банковской системе сейчас сосредоточено около 60 трлн рублей вкладов. Даже если 5–10% этих средств выйдут на рынок первичного жилья, это способно существенно поддержать спрос.

При этом вторичный рынок, по словам Тумина, будет вести себя сдержаннее: «Здесь возможны локальные коррекции на 3–4%, особенно в регионах с избыточным предложением. В Москве и Санкт-Петербурге цены останутся стабильными или покажут умеренный рост».

Уже сейчас статистика подтверждает этот тренд: в ноябре снижение цен на вторичное жилье было зафиксировано в 17 из 50 крупных городов, включая не только окраины, но и центральные районы. В то же время новостройки подорожали на 1,8% за месяц, и это уже пятый месяц подряд с ускорением темпов роста.

Более оптимистичный сценарий для первичного рынка закладывают аналитики «Циана». Алексей Попов, главный аналитик компании, в беседе с MSK1.RU рассказал, что «Циан» в базовом прогнозе ожидает роста цен на новостройки на 13–15% в 2026 году.

«Ускорение индексации цен мы связываем со снижением числа доступных квартир, так как новых проектов в последние полтора года выходило заметно меньше, чем раньше», — поясняет Попов.

Дополнительным фактором роста он называет структурные изменения рынка: «Продолжается рост доли проектов в сегментах „комфорт плюс“ и „бизнес“, где цены априори выше».

По вторичному рынку прогноз более сдержанный. В «Циане», по словам Попова, ожидают рост цен на уровне инфляции и увеличение спроса на 8–10%.

«Более скромные прогнозы на 2026 год (по сравнению с первичкой) мы связываем с исходно более высокими показателями 2025 года, в течение которого заградительно высокие ставки по ипотеке и сохраняющийся разрыв в цене метра между первичкой и вторичкой стимулировали сделки именно с готовым жильем», — отмечает аналитик.

Ключевым риском 2026 года Валерий Тумин называет дефицит предложения. Высокая стоимость проектного финансирования и осторожность девелоперов уже приводят к сокращению запусков новых проектов. Минстрой прогнозирует более оптимистичный сценарий — 100–102 млн кв. м ввода по итогам текущего года, однако даже в этом случае около трети проектов уже переносят сроки сдачи.

«Выбор квартир в новостройках будет сужаться, особенно в комфорт-сегменте, а продавцам на вторичке придется быть гибче с ценой, если захотят быстро продать», — говорит Тумин.

Так что главный вопрос (точнее, два вопроса) года: насколько быстро снизится ключевая ставка и сколько «депозитных» денег в итоге дойдет до рынка жилья. Именно это определит, насколько подорожают квартиры.